Этапы оформления ипотеки: на новостройку, вторичное жилье и нюансы получения ипотеки

Требования к заемщику для получения ипотеки

Доходы населения в последние годы неуклонно снижаются, поэтому банки в погоне за клиентом смягчают требования к потенциальному заемщику. Это касается, в том числе, возраста покупателя квартиры. Если в самом начале разработки этапов программ ипотечного кредитования банки предпочитали заключать сделки с гражданами старше 24 лет, то сейчас это требование изменилось.

Банки готовы кредитовать граждан от 21 года при условии наличия у них стабильного дохода. Главное условие – возраст клиента на момент внесения последнего платежа не должен превышать 60-65 лет (более зрелые граждане не кредитуются в связи с повышенными рисками невозврата кредита; исключение – ипотека для пенсионеров, которая сильно ограничена по суммам и срокам и не пользуется высоким спросом).

К сведению

Некоторые банки отказались от этапа подтверждения дохода заемщика. Такие программы есть у Банка Открытие, Альфа-банка и некоторых других. Но нужно понимать, что риски невозврата такого ипотечного кредита банк обязательно компенсирует за счет увеличения процентной ставки или ужесточения других условий (например, затребует дополнительное обеспечение, поручительство или сократит срок кредита). Поэтому выгоднее выбирать программы, в которых подтверждение доходов требуется.

Подтвердить свой доход для банка можно несколькими способами:

• справкой в работы по форме банка (т.е. обычная справка на бланке компании, которая заверяется у уполномоченного лица);
• справка 2-НДФЛ с места работы;
• справка из ПФР или негосударственного пенсионного фонда, если заемщик-пенсионер (не достигший предельного возраста).

Даже если финансовое положение заемщика позволяет ему не предоставлять дополнительный залог или поручительство, можно предложить банку такое обеспечение для того, чтобы снизить процентную ставку или увеличить сумму и срок кредитования. В этом случае наличие имущества будет еще одним подтверждением платежеспособности.

Внимание

Сумма общего дохода, который принимается к рассмотрению, уменьшается,  если у заемщика есть иждивенцы (дети, опекаемые, престарелые недееспособные родители и родственники). В этом случае от суммы заработка отнимается размер затрат на содержание иждивенца. Как правило, банки к такому обстоятельству относятся лояльно, понимая, что основная масса обращений за ипотекой поступает от семей с детьми.

Если у заемщика есть супруг, и недвижимость приобретается в совместную собственность, то он обязательно выступает в качестве созаемщика. Это важно учитывать, так как в этом случае доходы обоих заемщиков суммируются. Если же общий размер заработка остается низким, можно привлечь поручителя. Банк узнает его доход, но будет его использовать только в качестве дополнительной подстраховки для себя.

В итоге, критичный требованием к заемщику остается на сегодня только его возраст: от 21 до 65 лет. Наличие официального дохода, собственности, поручителей и созаемщиков – тот фактор, который поможет снизить ставку и увеличить шансы на получение ссуды.

Процедура оформления ипотеки

В настоящее время все большее количество российских граждан предпочитает пользоваться ипотекой для того чтобы обзавестись собственным жильем. Такое решение жилищного вопроса является достаточно комфортным, поскольку не приходится занимать денежные средства у друзей и родных. При ипотечном кредитовании граждане сразу получают нужную сумму, оформляют жилую недвижимость в собственность и выплачивают задолженность в соответствии со своим уровнем дохода.

При получении ипотеки в Сбербанке, в отличие от потребительской ссуды, не потребуется думать о том, какой предоставить залог или кто будет поручителем по займу. Здесь на приобретаемую на заемные средства недвижимость налагается обременение. Квартира служит в качестве залога. Таким образом, если жилье было куплено за счет ипотеки в Сбербанке, то клиент имеет право в ней проживать, делать ремонт и проводить другие манипуляции.

Кредиты на покупку жилья Сбербанком предоставляются в размере от 300 тысяч рублей и сроком на не более чем 30 лет.

Порядок действий при получении кредита на покупку квартиры не обходится без ознакомления с действующими ипотечными предложениями финансового учреждения. Во время этой стадии и рекомендуется изучить внимательно программы по ипотеке, чтобы выбрать для себя наиболее выгодное решение. В настоящее время существует несколько видов предложений по ипотечному кредитованию для российских граждан. Они являются следующими:

• Ипотека для семей с детьми под 6 процентов годовых. Таким предложением могут воспользоваться граждане для выгодного приобретения жилья. Займ субсидируется государством;

• Военная ипотека. Государство предоставляет военнослужащим сумму для формирования первоначального взноса при оформлении ссуды;

• Кредит на покупку квартиры в новостройке под выгодные проценты;

• Займы на строительство дома;

• Кредит на приобретение недвижимости под материнский капитал.

По каждому из предложений имеются определенные условия и требования к заемщикам, с которыми нужно ознакомиться для оценки своих шансов на одобрение заявки. Необходимо следовать банковским правилам, чтобы банком было рассмотрено обращение клиента.

Большинство отечественных банков предусматривает для потенциальных клиентов примерно одинаковый порядок получения ипотеки. Более того, даже перечень требований к заемщику и список предоставляемых им документов в различных финансовых учреждениях практически не отличается. Это не удивительно, так как механизм ипотечного кредитования жестко регламентирует значительную часть условий подобных займов. Пошаговая инструкция действий по получению кредита рассматриваемого вида предполагает последовательное выполнение нескольких этапов.

Как правило, получение ипотеки на покупку квартиры или частного дома начинается непосредственно с выбора объекта недвижимости для приобретения. Банки одинаково активно кредитуют жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако, в первом случае предлагаемые условия в большинстве случаев несколько более выгодны по описанной выше причине – многие кредитные организации предоставляют займы застройщикам, в результате чего те рассчитываются квартирами по льготной цене.

Важно. Сбербанк оформляет ипотеку в некоторых новостройках под 7,4% годовых. В то же время кредит на покупку готового жилья на вторичном рынке выдается заемщику по процентной ставке, равной 8,6%.

Для успешного оформления ипотечного кредита крайне важно убедиться в правовом статусе выбранного объекта недвижимости. Речь в данном случае идет о том, имеет ли продавец законные права на квартиру и на совершение сделок с ней. Практика показывает, что на рынке жилой недвижимости «трудится» немалое число различных мошенников. Серьезную помощь заемщику в этом вопросе может оказать квалифицированный риелтор.

После выбора объекта недвижимости для получения ипотеки нужно произвести его оценку. Для ее выполнения целесообразно привлекать оценщика, имеющего аккредитацию в тех банках, куда заемщик планирует обратиться с заявкой на кредит. В противном случае вполне вероятно придется производить данную операцию повторно.

По результатам оценки составляет отчет, в котором не только указываются все характеристики объекта недвижимости, но и его правовой статус, а также имеющиеся у владельца документы. Все это является базой для оформления ипотечного кредита, поэтому к осуществлению мероприятия следует подходить ответственно и серьезно.

Практически каждый этап оформления ипотечного кредита сопровождается определенными расходами. Их величина зависит от нескольких факторов, в частности:

• региона, в котором оформляется займ;
• условий, установленных банком;
• параметров кредита и характеристики объекта недвижимости, закладываемого в ипотеку.

К числу обязательных расходов можно отнести:

• оплату труда оценщика;
• расходы на получение страхового полиса;
• госпошлина по регистрации сделки;
• открытие счета в банке;
• другие сопутствующие затраты, установленные кредитной организацией.

Несмотря на то, что общая сумма перечисленных выше расходов несопоставима с размером кредита, их выплата на практике доставляет заемщику немало неудобств. Однако, следует помнить и о том, что он имеет право на получение налогового вычета с процентов по ипотеке, а также с основной суммы кредита. В любом случае речь идет о максимальном вычете в размере 3 млн. рублей, 13% от которого составляет 390 тыс. рублей.

Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?

Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:

• срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
• основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
• количество собственников и прописанных лиц;
• наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).

Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.

В каких случаях и на каких этапах оформления ипотеки стоит привлекать риэлтора:

• найти подходящий объект нужно в короткий срок;
• альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
• приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.

Во всех остальных случаях на этапах оформления ипотеки покупатель может воспользоваться только консультацией сотрудника банка.

Общая информация об этапах ипотечного кредитования

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими этапами получения ипотеки:

• Ознакомление с рынком недвижимости своего населенного пункта, чтобы определить с суммой, которую можно взять в качестве займа. Она будет примерной, но позволит узнать размер ссуды и первоначального взноса;

• Изучение ипотечных предложений финансового учреждения, а также условия их предоставления. Необходимо обратить внимание на условия программ кредитов на жилье;

• Использование онлайн калькулятора от Сбербанка для самостоятельного расчета суммы ежемесячного платежа, а также шансов на то, что заявка на ссуду будет одобрена банком;

• Сбор необходимых бумаг для подачи заявки на ипотеку Сбербанка;

• После одобрения необходимо начинать сбор документов на выбранную недвижимость, которая будет приобретена при помощи ипотеки;

• Процесс оформления договора купли-продажи квартиры или дома, заключение ипотечного договора, заключение договора на страхование недвижимости и жизни и здоровья гражданина, на которого оформляется займ;

• регистрация прав собственности на купленное жилье.

Эти этапы являются общими. У каждого из них есть свои особенности и сроки, установленные банковской организацией.

Подача заявки на ипотеку в банк

Все кредитные организации разрабатывают несколько программ этапов ипотечного кредитования, которые различаются требованиями к заемщикам, кредитуемыми объектами и другими условиями.

По каким параметрам нужно выбирать программу ипотеки:

• стоимость кредита (в полную стоимость ипотечного кредита включается не только процентная ставка, но и дополнительные комиссии банка и сопутствующие платежи, например, обязательное страхование; чем меньше таких оплат предусмотрено программой, тем дешевле итоговая стоимость заемных средств);
• возможность кредитования определенной недвижимости (возможно получение денег на покупку готового жилья, новостройки, доли в квартире или комнаты, покупку земли, строительство, приобретение дома; перед подачей заявки нужно поинтересоваться, какие цели предусмотрены конкретной программой ипотечного кредитования);
• возможность использовать льготы (погашение материнским капиталом возможно в любой программе, а под иное субсидирование государством процентной ставки для отдельных категорий должно быть предусмотрено отдельной ипотечной программой);
• максимальный срок кредита, который устроит заемщика;
• список документов (особенно стоит обратить внимание на количество нотариально заверенных документов, которые требует банк, т.к. это увеличивает расходы клиента на кредит);
• дополнительные услуги (некоторые банки за отдельную плату осуществляют полный комплекс услуг по регистрации, например, Росбанк Дом).

После того, как покупатель выбрал банк, который подходит ему по параметрам, указанным выше, можно приступать к подаче заявки.

Если в выбранном банке у заемщика открыт счет, то подать заявку на ипотеку можно через личный кабинет. В этом случае клиент будет пользоваться преимуществом, т.к. кредитор сможет оценить поступления средств на счет и его правовую состоятельность.

Подать заявку на ипотеку можно также на сайте выбранного учреждения. Достаточно указать свое имя, фамилию, запрашиваемую сумму, срок кредита и контакты. Получение одобрения онлайн происходит автоматически. Программа оценивает средний уровень сроков и сумм займов, которые выданы в банке и делает вывод, может ли среднестатистический заемщик выплатить кредит. Как правило, ответ положительный. Но одобрение такой заявки нельзя расценивать как окончательное решение банка.

ВАЖНО

Официальное решение о выдаче ипотеки будет оформлено только после сбора и подачи пакета документов.

Этап составление отчета о рыночной стоимости имущества при выдаче ипотеки нужно кредитору:

• для оценки соответствия суммы кредита и стоимости жилья (если банк выдаст кредит на сумму 100 000 000,00 рублей на покупку однокомнатной квартиры в Подмосковье – возникнут вопросы со стороны ЦБ; отчет об оценке – это подтверждение адекватности суммы кредита для данного объекта);
• для подтверждения возможности страхования и страховой суммы (в отчете об оценки дана не только фактическая стоимость, но и описано техническое состояние объекта);
• для оценки стоимости залога (это критичный фактор при выдаче кредита; банк формирует резерв под каждую выданную ссуду в размере от 0 до 100% от суммы, но у него есть право снизить этот резерв за счет стоимости обеспечения, которое и указывается в отчете об оценке).

К сведению

У банков существуют договорные отношения с несколькими оценочными и страховыми компаниями . Те организации, с которыми заключен договор, называются аккредитованными. Заказывать оценку недвижимости лучше именно у таких компаний, т.к. они действуют в интересах банка и зачастую могут не указывать в отчете небольшие отклонения норм жилья (например, некритичные неузаконенные перепланировки).

Составление отчета об оценке начинается с визита на объект, фотографирования и исследования документов (правоустанавливающих и плана БТИ). После посещения жилья, сам отчет составляется в течение 1-2 недель в зависимости от срочности сделки. После этого еще 2-3 дня потребуется самому кредитору на принятие решения о возможности оформления залога и выдачи кредита.

Банковская ячейка – это своеобразный «сейф», находящийся в хранилище банка. В каждой ячейке 2 ключа, которые должны вставляться одновременно. При закладке средств в ячейку один ключ передается покупателю, а один остается в банке. Банк не имеет права вскрывать ячейку без присутствия владельцев ключей.

Договор на аренду ячейки заключается с покупателем. В нем прописывается, кто и на каких условиях может получить доступ к ней.

Например, приобретается квартира с 2-мя прописанными несовершеннолетними. Сделка альтернативная, т.е. при продаже квартиры будет покупаться другая. В момент продажи выписать детей некуда. В таком случае в договоре аренды ячейки можно прописать, что продавец имеет право забрать деньги из ячейки при условии:

• предоставления выписки из ЕГРН о передаче прав собственности покупателю;
• предоставления зарегистрированного договора ипотеки;
• предоставления выписки из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Изъятие денег из сейфа возможно как в присутствии покупателя, так и без него – в этом случае ключ передается продавцу в обмен на комплект документов, указанных в договоре аренды.

Средства кредита снимаются со счета заемщика и закладываются в ячейку сразу после подписания всей документации. В эту же ячейку закладывается первоначальный взнос.

После изучения банковских программ ипотечного кредитования, и проверки соответствия требованиям заемщика можно приступать к оформлению ипотеки. Оно начинается с подачи заявки. Для этого сегодня имеется несколько методов. Обратиться есть возможность в ближайшее банковское отделение, или же воспользоваться комфортными онлайн сервисами. Для того чтобы заявление было рассмотрено, потребуется собрать следующие бумаги и передать их Сбербанку:

• Заверенные копии страниц паспорта гражданина России. Для заявки понадобятся паспортные листы заемщика, созаемщика;

• Документы, подтверждающие семейное положение;

• Справки об уровне дохода гражданина;

• Бумаги, которые могут подтвердить текущие долговые обязательства заемщика.

В случае, если у представителей кредитного учреждения появятся вопросы, то они могут запросить и другие документы для подтверждения платежеспособности гражданина. Стоит отнестись к каждому решению банка с пониманием, поскольку суммы займов ипотеки являются довольно внушительными. И прежде чем одобрить заявку клиента, ему требуется быть уверенным в том, что риски минимальные при сделке.

Заявления граждан рассматриваются на протяжении 8 дней. Такой срок указан на официальном интернет портале учреждения. Он может варьироваться в зависимости от того, сколько праздничных и выходных дней будет между промежутками рабочих банковских дней. Средний срок рассмотрения заявок составляет две недели.

Изучение рынка недвижимости

Внутренние этапы одобрения ипотечного кредита в разных банках практически не отличается.

После предоставления документов менеджеру в отделение и подписания заявки, запускается процедура анализа финансового состояния клиента (так называемый андеррайтинг). При проведении анализа оценивается не только платежеспособность, но и кредитная история заемщика (путем запроса в Бюро кредитных историй), его имущество и размер обязательств (текущие платежи по кредитам, налогам на имущество, количество детей и прочие параметры), а также оценивают правовую информацию (вплоть до штрафов ГИБДД, которые с легкостью можно обнаружить в одной из программ, к которым имеют доступ сотрудники служб безопасности банка).

В процессе оценки сотрудник банка может позвонить:

• заемщику (подтверждают, действительно ли он обращался за кредитом, его ли данные указаны в анкете);
• созаемщику (с вопросом, знает ли он о планируемой сделке; также подтвердят степень родства и данные, которые заемщик указал в анкете).

Если в заявке на ипотеку есть пункт о данных третьего лица, которое может подтвердить информацию о заемщике, то этому человеку банк обязательно позвонит. Контактное лицо должно знать всю информацию из анкеты заемщика плюс уметь дать положительные рекомендации.

Внимание

После оценки всех параметров при отсутствии критичных замечаний решение о предоставлении кредита подписывается ответственным лицом банка (директором департамента, вице-президентом или другим). В особо сложных случаях или при крупной сумме кредита  возможно вынесение вопроса на кредитный комитет. В этом случае срок рассмотрения заявки может немного затянуться (в среднем, до 5 рабочих дней).

Срок действия положительного решения банка зависит от конкретной программы ипотеки. Он составляет от 1 до 4 месяцев. За этот период клиент должен подобрать объект и успеть выйти на сделку. В исключительных случаях срок действия решения может быть продлен на 2-4 недели.

В зависимости от того, какой объект будет кредитоваться, на этапе выбора стоит руководствоваться разными параметрами.

В случае с новостройкой помимо надежности застройщика, его деловой репутации и срока работы на рынке, стоит обратить внимание на использование эскроу-счетов в работе. Это такие счета, на которые перечисляются средства ипотечного займа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая схема расчетов служит дополнительной страховкой как участников строительства, так и банков от недобросовестных застройщиков.

В прежней схеме при покупке квартиры в строящемся доме деньги из банка перечислялись на счет застройщика. А он использовал их непосредственно для строительства. Теперь же компания строит дом на собственные средства или на кредитные (которые взяты самим застройщиком в банке), а деньги покупателей защищены и в случае, если дом не достроится, возвращаются заемщику (п.8. ст.15.5 214-ФЗ от 31.12.2004).

При приобретении квартиры или доли в квартире нужно обращать внимание на:

• наличие неузаконенных перепланировок (например, расширение ванной за счет жилого помещения невозможно узаконить);
• количество прописанных в квартире несовершеннолетних детей (это не критичный фактор, но выписать детей «вникуда» нельзя, их нужно обязательно прописать в новую жилплощадь);
• если квартира или доля была приобретена по договору купли-продажи и часть средств оплачена материнским капиталом – это дополнительный фактор риска, т.к. в этом случае ребенок имеет право на долю в недвижимости;
• если у недвижимости сменялось несколько владельцев, то у продавца должна сохраниться история квартиры от предыдущего владельца (в том числе нотариальное согласие супруги предыдущего продавца на операцию с недвижимостью или письмо от нотариуса о том, что на момент продажи он не состоял в браке);
• если приобретается доля или комната,  у продавца должен быть заверенный отказ от собственников квартиры от покупки этого помещения (по закону преимущественным правом на покупку обладают другие собственники, ст.250 ГК РФ)

Банки не кредитуют покупку следующих объектов:

• ветхое жилье;
• комнаты в коммунальных квартирах;
• недвижимость в регионах военных действий или нестабильной политической обстановки.

В случае с такими объектами вопрос кредитования связан не столько с рисками банка, сколько с рисками страховых компаний, которые отказываются их страховать.

Аккредитованные страховые компании имеют преимущественное право заключать договоры страхования ипотечной недвижимости и жизни и здоровья заемщика. Страховые тарифы у них, как правило, являются среднерыночными.

К сведению

Оплата страховой премии может быть как единовременной, так и по графику. В зависимости от срока запрашиваемого ипотечного кредита и его суммы.

Сроки страхования недвижимости и жизни устанавливаются в кредитном договоре. Если в течение этого времени покупатель не предоставит полисы и квитанции об оплате премии, у банка есть разные методы воздействия:

• повышение ставки;
• досрочное истребование кредита;
• штрафы и пени.

Если заемщик подобрал более выгодную для себя программу страхования ипотечной недвижимости в неаккредитованной компании, то по согласованию с банком возможно подписать полис и там. Наличие санкций за это определяется внутренними регламентами кредитной организации.

На подписании договора ипотеки обязательно присутствие всех сторон: заемщика (покупателя), продавца или его представителя, созаемщика, поручителей, риэлторов (при наличии). Подписание происходит в офисе банка. В нем же закладываются средства в ячейку или на счет (обязательно проходит процедура пересчета средств в кассе банка).

Внимание

Кредитный договор подписывается 3-мя сторонами: заемщиком, созаемщиком и банком. Для поручителя оформляется отдельный договор. В редких случаях банк может дать отсрочку на предоставлении договора поручительства. В такой ситуации поручитель может не присутствовать на сделке.

Согласно закону об ипотеке от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ ипотека может возникнуть как в силу закона, так и в силу договора.

В случае с кредитованием на покупку недвижимости имеет место ипотека в силу закона. Если же в залог оформляется имеющаяся недвижимость и подписывается отдельный договор залога – то тут речь идет об ипотеке в силу договора. Порядок регистрации у них различается.

В случае с ипотекой в силу закона заемщик не обязан предоставлять пакет документов от банка и не оплачивает госпошлину за регистрацию (п.2 ст.20 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).

Если же имеет место договор (то есть в залог берется не приобретаемая недвижимость, а иной объект и заключается отдельный договор залога), то залогодатель должен подготовить пакет документов от залогодержателя (то есть от банка). В комплект входит:

• лицензия;
• свидетельство о регистрации;
• приказ на председателя правления;
• приказ на уполномоченное лицо, которое подписывало договор;
• свидетельство о присвоении ИНН;
• доверенность на лицо, подписавшее договор и некоторые другие документы, перечень которых можно уточнить у банка.

По самой сделке нужно предоставить следующие документы:

• кредитный договор в 3-х экземплярах, а также копию его, заверенную банком;
• 2 экземпляра договора купли-продажи;
• квитанция об уплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка из домовой книги;
• справка из органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних;
• план БТИ;
• отчет об оценке;
• нотариальное согласие супруги продавца и покупателя;
• при покупке доли потребуется нотариальное согласие других собственников помещения.

На этапе регистрации документы могут подаваться как напрямую в Росреестр, так и в МФЦ по предварительной записи. Главное отличие – в МФЦ записаться можно на ближайший срок, но время регистрации увеличивается на 3-4 рабочих дня (в этот период документы из МФЦ передаются в Росреестр).

Регистрация обременения происходит параллельно с передачей права собственности (если регистрируется ипотека в силу закона). Срок регистрации напрямую в Росреестре (минуя МФЦ)  – в среднем 5 рабочих дней.

После регистрации на руки покупателю или его представителю передается нотариальное согласие супруги продавца (если оно было), экземпляры зарегистрированного договора, выписка из ЕГРН с отражением обременения и права собственности.

К сведению

У банков есть услуга регистрации договоров. В этом случае за дополнительную оплату залогодателю останется только подъехать в банк за своими экземплярами документов. Все остальное делает представитель кредитора на основании доверенности.

Если вы решили воспользоваться ипотекой для того чтобы решить квартирный вопрос, то для начал потребуется изучить рынок недвижимости своего населенного пункта, дабы знать, какую сумму понадобится занять у финансового учреждения. Когда оформляется ипотека в Сбербанке, необходимо ознакомиться с вариантами жилья на вторичном рынке и в новостройках. Эта стадия обладает большой важностью, поскольку с ней имеется возможность сэкономить на ипотечном займе.

При оформлении ипотеки для покупки недвижимости в строящихся новых домах имеется возможность воспользоваться услугами застройщиков, которые являются партнерами Сбербанка. Кроме того можно приобрести жилье в многоквартирных домах сторонних строительных фирм.

Если вы решили участвовать в долевом строительстве, то придется позаботиться о сборе следующих видов бумаг:

• Справка из ЕГРЮЛ;

• Документ, который является доказательством того, что договор долевого участия подписан уполномоченным представителем строительной компании;

• Разрешение на возведение многоквартирного жилого объекта;

• Бумаги, подтверждающие право собственности на земельный надел, где будет стоять новостройка;

• Разрешение на ввод в эксплуатацию;

• Справка приема-передачи.

Для сбора всех сведений можно пользоваться собственными силами или же обращаться в специализированные организации, которые прекрасно ориентируются в этом вопросе.

Процедуру оформления ипотечного кредита сложно представить без выбора жилой недвижимости для покупки. Это важная стадия, поскольку клиенту необходимо внимательно отнестись к подбору жилья, которое будет в его собственности после выплаты кредитных обязательств. На оформление всех документов после одобрения заявки гражданину дается примерно три месяца.

Сбор документов на приобретаемую жилплощадь

Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:

• документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
• документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
• документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).

Получение ипотечного кредита – это серьезная финансовая операция, требующая тщательной подготовки и наличия пакета документов. Требования к ним регламентируются, как законодательством РФ, так и внутренним банковским законом.

В зависимости от вида ипотечного кредита, клиентам банковского учреждения, кроме основных документов, понадобятся дополнительные. Это могут быть различные социальные программы, ипотеки для льготных категорий населения.

Материнский капитал в РФ выдается после рождения второго ребенка и всех последующих детей. В 2018 году он составляет чуть более 400 с половиной тысяч рублей. Эта сумма может быть принята в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Получить кредитные средства сможет только обладатель сертификата. Если сумма ипотеки больше 200 тыс. руб., то обязательно нужно поручительство второго супруга.

Кроме основного пакета документов, семьи, желающие взять ипотеку под материнский капитал, предоставляют сертификат и выписку из ПФ об остатках средств на его счету. Пенсионный Фонд должен дать разрешение на использование материнского капитала в качестве ипотечного взноса. Дополнительно банк может запросить свидетельства о рождении всех детей, а также о заключении брака/брачного контракта.

Выдача ипотечного кредита без подтверждения доходов предполагает, что заемщик работает неофициально или владеет имуществом, которое можно предоставить в залог. Клиент озвучивает свой доход в устной форме, и кроме паспорта гражданина РФ, должен принести в банк один из следующих документов: загранпаспорт, водительское или пенсионное удостоверение, военный билет. Также понадобятся бумаги, подтверждающие владение квартирой, дачей, транспортным средством, ценными бумагами.

Если заемщик работает фрилансером или продает какую-либо продукцию через интернет-порталы, то сотрудники банка могут его попросить предъявить выписки о поступлении средств на банковский счет или карточку.

Для участия в программе для молодых семей необходимо, чтобы одному из родителей было не более 35 лет и не менее 21 года. Лучше, чтоб под этот критерий подходили оба супруга. В семье обязательно должен быть один ребенок или несколько. Одинокая мать или отец с детьми, также будут считаться молодой семьей.

Молодые родители предоставляют в банк такие дополнительные документы: свидетельства о заключении брака и рождении (усыновлении) всех детей, бумаги на залоговое имущество. Также понадобятся справки, подтверждающие тот факт, что у семьи есть деньги на первоначальный взнос (например, Сбербанк предлагает оплатить не менее15-20% от суммы ипотеки).

Военная ипотека

Для участия в программе Военная ипотека, военнослужащий должен сначала подать рапорт о желании приобщиться к ней. Полученное свидетельство об участии он приносит в банк вместе с основным пакетом документов. Супруга военнослужащего должна заранее дать свое согласие для участия в программе.

Сотрудники банковского учреждения могут дополнительно запросить сведения об образовании, наличии квартир, машин, земельных участков, дополнительном доходе. Также военнослужащий дает письменное согласие об обработке его данных. Трудности в этом плане могут возникнуть у сотрудников секретных служб. Военные, служащие по контракту, приносят его заверенную копию.

Льготные категории

Некоторые банки выдают на льготных условиях ипотечные кредиты врачам, учителям, ученым. Под эти критерии не попадают абсолютно все представители этих профессий. Их перечень можно уточнить у менеджеров финансовых учреждений. Если заемщик подходит по всем критериям, то он дополнительно приносит в банк:

1. Заявление на участие в социальной программе кредитования, порядок которого оговорен в статуте финансового учреждения.
2. Копии документов о наличии соответствующей квалификации.
3. Свидетельство о браке/разводе.
4. Согласие на обработку персональных данных.
5. Свидетельства о рождении детей.
6. Автобиографию с фото (4х6).
7. Ксерокопию диплома о полученном высшем образовании и последующих курсах повышения квалификации, аспирантуре, ординатуре.
8. Характеристики с места работы.
9. Сведения о написании научных работ, проведении исследований, публикациях в научных профессиональных изданиях.

Это максимальный перечень дополнительных документов для льготных категорий, в разных банковских учреждениях он может отличаться. Также по сниженным процентным ставкам ипотечные кредиты могут выдаваться сотрудникам МВД, юристам, нотариусам.

Вне зависимости от программы, по которой покупатель берет ипотеку (военная, под материнский капитал и т.д.), перечень документов для покупки вторичного жилья для всех одинаков. При заключении сделки следует обратить внимание на наличие в семье у продавца несовершеннолетних детей или инвалидов, которые прописаны в квартире. Без разрешения опекунского совета сделка не может быть совершена, пока указанные лица не зарегистрируются по другому адресу.

Первым делом проверяется наличие у продавца документов, подтверждающих право собственности на жилье. Далее нужно внимательно изучить документы, на основании которых продавец стал собственником (договор дарения, купли-продажи, вступление наследство). Все даты, номера, паспортные данные должны совпадать.

Нужно обратить внимание на психическое и физическое здоровье продавца. Если человек пожилой или проявляет признаки неадекватного поведения, то целесообразно потребовать справку о его дееспособности. Если собственников у недвижимости несколько, то документы всех надо проверить, а при заключении сделки они все должны присутствовать лично, или один из них может действовать по доверенности.

Необходима выписка из домовой книги или справка о прописанных в квартире или доме жильцах. До заключения сделки они все должны быть сняты с регистрации по данному адресу.

Обязательным документом является справка (копия лицевого счета) об отсутствии долгов по коммунальным платежам, или их наличии, если покупатель согласен на приобретении квартиры с долгами.

Продавец обязан предоставить справки из БТИ с планом дома или квартиры, которая включает и оценку жилья. Здесь важно обратить внимание на отсутствие незаконных перепланировок. Если нет технического паспорта, то его изготовлением также занимается БТИ. Технический паспорт входит в список обязательных документов.

Еще нужен кадастровый паспорт, по которому определяется процент износа жилого фонда. Банк может отказать в выдаче ипотеки на квартиру, износ которой будет превышать 60% на момент полного погашения кредита. Если приобретается частный дом, то на приусадебный участок должен быть выдан кадастровый номер. При продаже нужна выписка с кадастровым номером.

Обязательной является справка из ЕГРП о том, что на имущество продавца не наложен арест, и оно не состоит в залоге. Этот аспект нужно постараться проверить по всем каналам. Бывали случаи, когда продавец предоставлял фальшивую справку.

Последним важным документом является согласие второго супруга на продажу дома или квартиры, если жилье было приобретено после заключения брака. Если продавец не состоит в браке, то он должен взять справку об этом или принести копию свидетельства о разводе.

Иногда требуются и дополнительные документы, которые не указаны в этом разделе.

Приобретение строящегося жилья требует гораздо меньшего пакета документов, чем вторичного. Это обусловлено тем, что здание не имеет износа, в квартире никто не может быть прописан, невозможна незаконная перепланировка и др. Лучше всего брать квартиры в ипотеку у застройщиков, которые сотрудничают с выбранной финансовой организацией.

Если заемщик нашел застройщика самостоятельно, то он приносит такие документы:

1. Договор с застройщиком на участие в строительстве или инвестировании.
2. Документы на строящуюся недвижимость: план, кадастровый паспорт.
3. Экспертную оценку квартиры в новостройке. Она будет зависеть от района города, материалов, развития инфраструктуры.
4. Подтверждение разрешения на строительство. Эти бумаги предоставляет застройщик. Сюда входят документ об аренде или владении участком земли, разрешение на строительство в указанном месте и т.д. Дополнительно сведения проверяются службой безопасности банка, поскольку в процессе строительства иногда на имущество застройщика накладывается арест, или против постройки дома начинают протестовать жители окрестных районов, служба экологии или другие организации.
5. Дополнительно можно принести договор страхования строящегося жилья, но он может быть заключен и в банке.

Кому необходимо передать первоначальный взнос?

Наличие первоначального взноса свидетельствует о том, что у потенциального заемщика есть собственный капитал и подтверждает для банка его платежеспособность. Первый взнос можно накопить, получить за счет продажи имущества и даже взять в кредит в том же банке (для этого существуют специальные программы кредитования).

Первый взнос может быть передан на счет продавца в банке и заблокирован там до момента предоставления зарегистрированного договора ипотеки, а может быть внесен в банковскую ячейку до того же момента.

Особый инструмент проведения ипотечных сделок – аккредитив. Это такая схема взаиморасчетов, при котором по заявлению продавца банк открывает особый счет аккредитива. Тем самым банк подтверждает платежеспособность клиента и свое обязательство выплатить средства продавцу. Сумма ипотечного кредита перечисляется на этот счет вместе с первоначальным взносом. После получения необходимых документов (их перечень прописывается в договоре на аккредитив) аккредитив «раскрывается» и продавец получает деньги.

ВАЖНО

Не стоит путать первый взнос по ипотеке и аванс, который передается продавцу под расписку. Аванс – это своеобразное «бронирование» объекта и обязательство его приобрести после всех процедур и заключения сделки в банке. Аванс вычитается из общей стоимости недвижимости и не входит в сумму кредита.

Выдача кредита

После подписания кредитного договора ипотеки средства переводятся  на счет покупателя, а дальше, в зависимости от выбранной схемы расчетов, они могут быть направлены:

• на аккредитив;
• на счет продавца или эскроу-счет застройщика;
• сняты через кассу и заложены в ячейку (за получение наличных часто взимается дополнительная комиссия).

После прохождения этапа регистрации договора ипотеки кредитные деньги передаются продавцу (или остаются на эскроу-счете).

Нюансы

Кредитный договор действует с момента подписания, а ипотека – с момента регистрации. Поэтому обязательство заемщика по оплате ежемесячных взносов по договору возникает сразу. Именно поэтому банки иногда предусматривают меняющуюся ставку: до момента регистрации объекта недвижимости и после, когда у кредитора появляется фактическое обеспечение кредита в виде залога недвижимости.

При кредитовании строящегося дома заключается договор залога прав требования (т.к. фактически объекта недвижимости еще нет). Процедура регистрации аналогична.