Статья 31. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки

Структура правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

• Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
• Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
• В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

• как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
• как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Регулирование выделения земли включает:

• основы градостроительной деятельности
• принцип работы комиссии по землепользованию;
• описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
• принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
• описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
• описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

• границы конкретного населенного пункта;
• пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
• пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
• границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

• под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
• размеры и границы каждого участка;
• масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

• к землям лесного фонда;
• землям, покрытым поверхностными водами;
• землям запаса;
• землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
• лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта. Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

• генеральный план населенного пункта;
• конкретную техническую документацию;
• результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

• составе комиссии;
• каждом этапе разработки Правил;
• порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
• правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие — нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

Территориальная часть ПЗЗ — это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации.

Генеральный план особым образом учитывается в ПЗЗ. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований.

У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

С возможностями любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков), О том, как изменить территориальную зону, можно прочитать здесь.

Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:

1. жилым
2. общественно-деловым
3. производственным
4. инженерных и транспортных структур
5. рекреационным
6. сельскохозяйственного использования
7. специального назначения
8. военным объектам
9. иным территориальным зонам.

Подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти области, органами местного самоуправления.

Содержание, состав, порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения документации по планировке территории определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 41, 42, 43, 44, 45), законодательством о градостроительной деятельности субъекта РФ, настоящими Правилами.

Порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления (которое подлежит опубликованию в течение 3-х дней со дня принятия) определяется статьей 46 Градостроительнного кодекса Российской Федерации.

Планировка территории в части подготовки, выделения земельных участков осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:

• проектов планировки без проектов межевания в их составе;
• проектов планировки с проектами межевания в их составе;
• проектов межевания как самостоятельных документов (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков;
• градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (вне состава проектов межевания).

Решения о разработке того или иного вида документации по планировке территории применительно к различным случаям принимаются уполномоченным органом в области архитектуры и градостроительства с учетом характеристик планируемого развития конкретной территории, а также следующих особенностей:

• проекты планировки (без проектов межевания в их составе) разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:

а) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов),

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

б) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков,

в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории;

• проекты планировки с проектами межевания в их составе разрабатываются в случаях, когда помимо границ, указанных в подпункте 1) данного пункта настоящей статьи, необходимо определить, изменить:

а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования,

б) границы зон действия публичных сервитутов,

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд,

г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков;

• проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;
• градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.

• характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;
• линии градостроительного регулирования, в том числе:
  1. красные линии, ограничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные) от территорий иного назначения и обозначающие планировочные элементы — кварталы, микрорайоны, иные планировочные элементы территории;
  2. границы земельных участков линейных объектов – магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;
  3. границы зон действия ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками (потенциальными источниками)загрязнения окружающей среды;
  4. границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  5. границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам — при межевании свободных от застройки территорий;
  6. границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки;
  7. границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков — в случаях реконструкции

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ В ЧАСТИ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

В градостроительных регламентах в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования;

Общие требования к разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, относящиеся ко всем территориальным зонам в целом, указаны в настоящем разделе.

Частные требования к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, относящиеся к каждой из территориальных зон в отдельности, указаны в главе 3 Части III Правил.

При соблюдении действующих нормативов допускается размещение двух и более разрешенных видов использования в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания.

При этом размещение в пределах участков жилой застройки объектов общественно-делового назначения, рассчитанных на прием посетителей, допускается только в случае, если они имеют обособленные от жилой (придомовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для паркования автомобилей.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Условно разрешенные виды использования могут быть допущены с учетом оценки влияния этих видов на функционирование объектов основных видов использования в районе зонирования.

Размещение объектов основных и условно разрешенных видов использования во встроенных и встроено-пристроенных в жилые дома помещениях осуществляется в соответствии с перечнем, приведенным в главе 3 Части III Правил при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

Общая площадь встроенных и встроено-пристроенных к многоквартирным жилым домам помещений занимаемых объектами нежилого назначения не может превышать 30% общей площади соответствующих жилых домов.

Помещения при квартирах или индивидуальных домах, рассчитанные на индивидуальную трудовую деятельность, допускаются при соблюдении действующих нормативов.

Объекты коммунального хозяйства, необходимые для инженерного обеспечения нескольких земельных участков, а также объекты гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций, если для их расположения требуется отдельные земельные участки, относятся к разрешенным видам использования на территории всех зон при отсутствии норм законодательства, запрещающих их применение.

Для всех объектов основных и условно разрешенных видов использования вспомогательными видами разрешенного использования являются следующие:

• объекты, технологически связанные с объектами основных и условно разрешенных видов использования или обеспечивающие их безопасность, в том числе противопожарную, в соответствии с нормативно-техническими документами;
• объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;
• объекты временного проживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;
• объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло- газо- водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования, автостоянки и гаражи (в том числе открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;
• благоустроенные, в том числе озелененные, детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий;
• площадки хозяйственные, в том числе для мусоросборников;
• общественные туалеты.

Размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования, разрешается при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

Суммарная общая площадь зданий (помещений) занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории одного земельного участка, не должна превышать 50% общей площади зданий расположенных на территории соответствующего земельного участка.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Суммарная площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на территории одного земельного участка не должна превышать 25% общей площади его территории, если превышение не может быть обосновано требованиями настоящих Правил.